Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen soll zurückgedrängt werden –
Stadt legt Zweckentfremdungssatzung vor – Entscheidung im Stadtrat
Es sind sehr sperrige Worte: Zweckentfremdungsverbotsgesetz und Wohnraum-Zweckentfremdungssatzung. Dahinter steht kurz gesagt ein Ziel: Weniger vermietbare Ferienwohungen zum Beispiel über Airbnb, mehr Mietwohnungen.
Das Gesetz mit 30 Buchstaben wurde Ende Januar 2024 im Sächsischen Landtag beschlossen und trat sechs Wochen später in Kraft. Die jetzt für Dresden ausgearbeitete Satzung mit 32 Buchstaben plus Bindestrich liegt als Entwurf erst seit wenigen Tagen vor, wurde am 18. Mai im Ältestenrat des Stadtrats vorgestellt und hat nun den Gremienlauf durch die Fraktionen begonnen. Stimmt der Stadtrat dieser Satzung demnächst zu, wird sie zunächst fünf Jahre lang gelten. Dass die Stadtverwaltung eine solche Satzung ausarbeiten soll, hatte der Stadtrat bereits im März 2024 beschlossen.
Worum geht es?
Dresdens Wohnungsmarkt ist angespannt. Bezahlbarer Wohnraum ist schwer zu finden, die Mieten sind in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich angestiegen, der Leerstand ist gleichzeitig gering. Verschärft wird die Lage durch die steigende Zahl von Ferienwohnungen.
Mit der Wohnraum-Zweckentfremdungssatzung will die Stadt regulierend eingreifen. Wie das geht, hat Leipzig vorgemacht: Seit dort im September 2024 eine solche Satzung gilt, konnten rund 800 ehemalige Ferienwohnungen wieder in den regulären Wohnungsmarkt zurückgeführt werden. „Wir gehen davon aus, dass sich in Dresden etwa 700 Wohnungen reaktivieren lassen“, ist Dresdens Baubürgermeister Stephan Kühn optimistisch.
Warum es diese Satzung braucht, zeigen folgende Zahlen. Gab es 2019 in Dresden rund 1.400 Wohnungen, die als Ferienwohnungen vermietet wurden, wird diese Zahl für Dezember 2025 auf etwa 2.200 geschätzt. Dies entspricht einem Anteil von rund 0,7 Prozent am gesamten Wohnungsbestand in Dresden.
Etwa 85 Prozent der Ferienwohnungen in Dresden sind Ein- und Zweiraumwohnungen. Hauptursache für den Trend der Wohnuraumumwandlung sind die wachsende Beliebtheit der Stadt und die Expansion von Online-Plattformen zur Vermittlung von Ferienwohnungen (zum Beispiel Airbnb) sowie die hohe Nachfrage durch Touristen. Oder anders gesagt: Mit der Vermietung einer Wohnung an Touristen lässt sich pro Monat deutlich mehr Geld verdienen als mit festen Mietparteien.
Was heißt „zweckentfremdet“?
Als zweckentfremdet gelten Wohnungen, die mehr als zwölf Wochen pro Kalenderjahr für die Fremdbeherbergung oder Kurzzeitvermietung genutzt werden oder die länger als zwölf Monate leer stehen. Nicht zweckentfremdet sind Ferienwohnungen, die baurechtlich schon länger als solche genehmigt sind. Darunter fallen auch die „besonders schutzwürdige Nutzungen“, wie Hausmeister-, Betriebs- oder Werkswohnungen, Wohnräume in Wohnheimen, selbst genutzte Zweit- bzw. Ferienwohnungen oder Gästewohnungen von Wohnungsunternehmen.
Damit sich Anbieter von bisher nicht baurechtlich genehmigten Ferienwohnungen auf die neuen Regelungen einstellen können, gibt es nach Landesrecht einen befristeten Bestandsschutz von zwei Jahren. Dieser ermöglicht es, die Wohnung für weitere zwei Jahre als Ferienwohnung zu vermieten, bevor sie wieder dem regulären Wohnungsmarkt zugeführt werden muss. „Wird eine Zweckentfremdung von Wohnraum festgestellt, so müssen nach der neuen Satzung Wohnungseigentümer angemessenen Ersatzwohnraum schaffen oder eine Ausgleichszahlung leisten. Zudem besteht die Möglichkeit, eine Genehmigung der Zweckentfremdung zu beantragen, für deren Bewilligung allerdings enge Grenzen definiert sind“, heißt es in einer Pressemitteilung der Stadt.
Wo gilt die neue Satzung?
Zunächst war geplant, dass das Airbnb-Verbot nur für Ferienwohnungen in den Stadtbezirken Altstadt und Neustadt gelten soll. Doch die neue Satzung bezieht jetzt das gesamte Stadtgebiet ein. Damit soll verhindert werden, dass es zu Ausweicheffekten kommt und das Problem nicht gelöst, sondern nur räumlich verlagert werden würde. Außerdem sei bekannt, dass Wohnungen längst nicht mehr nur in den beiden Stadtbezirken zu Airbnbs umgenutzt werden.
Für die Umsetzung und Betreuung der Zweckentfremdungssatzung wird das Amt für Stadtplanung und Mobilität zuständig sein. Die zusätzlichen Verwaltungsaufgaben können intern durch eine Anpassung der Arbeitspläne der Abteilungen abgedeckt und übernommen werden, ohne dass ein Stellenmehrbedarf entsteht, heißt es aus der Stadt.