Sicher bauen – mit dem richtigen Bauvertrag

Beim Bau der eigenen vier Wände geht es um deutlich mehr als nur die Finanzen – es geht auch um eine Vielzahl rechtlicher Fragen. Die gilt es unter anderem, im Bauvertrag zu klären. Rechte und Pflichten von Bauherrn und Bauunternehmer werden darin genau angegeben. Seit 2018 gilt dabei ein neues Bauvertragsrecht, das vor allem die Verbraucher schützen soll. Die sollten trotzdem genau hinsehen, um von den Schutzregelungen zu profitieren.

Warum ist der Bauvertrag so wichtig?

Auf dem Weg ins Eigenheim gibt es im Vorfeld einige wichtige Schritte zu gehen, bevor an den Baubeginn überhaupt gedacht werden kann. Zu den zentralen Überlegungen vorab gehört selbstverständlich immer die Frage, ob ein Hausbau finanziell überhaupt realisierbar ist. Dementsprechend braucht die Baufinanzierung eine solide Basis, die Eigenkapital, mögliche monatliche Raten und den Gesamtpreis ausreichend berücksichtigt.

Die hohen Summen, die für einen Neubau aufgerufen werden, machen es letztlich umso wichtiger, alle Absprachen bezüglich des Bauvorhabens im Detail festzuhalten. Ohne vertragliche Absicherung besteht ansonsten keine Rechtssicherheit, falls es zu Problemen kommt – und davon kann ein Hausbau einige mit sich bringen, wenn etwa der Leistungsumfang nicht korrekt festgelegt wurde.

Ein Bauvertrag enthält dazu die Rechte und Pflichten, die sowohl von den Bauherren wie auch von den Bauunternehmen einzuhalten sind.

Neue Regelungen zum Bauvertragsrecht

Um die Rechte von Bauherren zu stärken, wurden die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), die allgemeinhin die Grundlage von Verträgen zu Bauvorhaben bilden, angepasst und ergänzt. Das bedeutet unter anderem, dass seit dem 1. Januar 2018 zwischen Werkverträgen, Bauverträgen, Verbraucherbauverträgen, Bauträgerverträgen sowie Architekten- und Ingenieurverträgen unterschieden wird.

Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) ist von diesen Veränderungen wiederum nicht betroffen, allerdings gilt das ebenso dafür, dass die VOB/B keine Rechtsnormen sind, wie es bei den Regelungen des BGB der Fall ist. Sie entsprechen gewissermaßen Allgemeinen Geschäftsbedingungen und unterscheiden sich zudem inhaltlich in einigen Punkten – z.B. bei der Verjährung, bei der Mängelhaftung, bei nachträglichen Änderungen des Vertrags etc. – vom Bauvertragsrecht der BGB.

Gerade bei komplexen Bauvorhaben können sich die Vertragspartner durchaus dafür entscheiden, die VOB/B in den Bauvertrag zu integrieren. Eine wirkliche Notwendigkeit dafür besteht allerdings für private Bauherren nicht mehr: Mit den Veränderungen des Bauvertragsrechts enthält das BGB jetzt genau die konkreten Regelungen bezüglich Bauleistungen, die vorher gefehlt haben.

Wer trotzdem einzelne Klauseln der VOB/B in den Bauvertrag aufnehmen möchte, sollte diese besser in ihrer Gesamtheit übernehmen – ansonsten müssten die einzelnen Klauseln noch einmal kontrolliert werden, was zu deutlichem juristischem Mehraufwand führen kann.

Sicher bauen – mit Einschränkungen

Obwohl das erneuerte Bauvertragsrecht wesentlich dazu beiträgt, die Verbraucher zu schützen, wenn sie Bauleistungen in Auftrag geben, müssen dabei gewisse Einschränkungen beachtet werden. Die neuen Schutzregeln sind nicht bei jedem Bauvertrag gültig: Wer für seinen Neubau mehrere Unternehmen für unterschiedliche Bauleistungen beauftragt, ist nicht vom neuen Verbraucherbauvertragsrecht geschützt. Beim Hausbau „aus einer Hand“ hingegen greifen diese Regelungen sehr wohl.

Die sollen unter anderem dann für schnellere Lösungen sorgen, wenn die vereinbarten Bauleistungen nachträglich verändert werden müssen. Dadurch sinkt das Konfliktpotenzial und ebenso das Risiko von langwierigen und vermeidbaren Verzögerungen am Bau. Prinzipiell können vertragliche Sonderregelungen aber schon im Vorfeld zu einem reibungslosen Verlauf des Hausbaus beitragen.

Unabhängig von der Handhabung solcher Änderungen empfiehlt es sich aber immer, einen Baurechtsexperten für eine Prüfung der Vertragsinhalte und Leistungsverzeichnisse hinzuziehen. So entstehen zwischen den beteiligten Vertragspartnern erst gar keine Missverständnisse.

Worauf kommt es beim Bauvertrag an?

Mit dem sehr unterschiedlichen Geltungsbereich des neuen Bauvertragsrechts ist die wichtigste Frage vorab, wer die Vertragspartner sind. Wer die besondere Schutzwirkung nutzen möchte, wird keine Einzelgewerke für den Bau vergeben können. Die Option, Planung und Bau getrennt voneinander zu beauftragen, besteht natürlich trotzdem.

Unabhängig davon, ob ein Generalübernehmer oder verschiedene Unternehmen am Bau beteiligt sind, sollten Bauherren ihre Vertragspartner in jedem Fall vor Vertragsabschluss überprüfen. Finanziell leistungsfähige Partner mit guten Referenzen sind eine Grundvoraussetzung für den Erfolg des Bauvorhabens.

Dazu kommen einige andere Eckpunkte, die im Bauvertrag unbedingt korrekt geregelt sein sollten:

Die Leistungsbeschreibung

Im Zentrum jedes Bauvertrags steht die Beschreibung der Bauleistungen, die erbracht werden sollen. Grundsätzlich bestehen zwei Möglichkeiten, die Leistungen im Vertrag aufzunehmen.

• Funktionale Beschreibung: Damit umfassen Auftrag und Bezahlung alle Leistungen, die für einen funktionsfähigen Bau innerhalb der vorgegebenen Qualitätsanforderungen notwendig sind – damit liegt ein Großteil der Verantwortung allerdings beim Bauunternehmen.
• Detaillierte Beschreibung: Hierbei werden alle Einzelleistungen bereits im Vertrag festgehalten, was auch Baunebenleistungen (die Absicherung der Baustelle, den Anschluss der Wasserversorgung) beinhaltet. Der Nachteil: Alles, was beim Bau über diese Beschreibung hinaus geleistet werden muss (Nachtragsleistungen), kostet zusätzlich Zeit und Geld.

In beiden Fällen gilt mit dem neuen Bauvertragsrecht allerdings, dass die Bauunternehmer verpflichtet sind, den Verbrauchern schon vor dem Vertrag eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen. Sie wird dann – sofern nichts anders vereinbart wird – Teil des Bauvertrags. Übernimmt das Bauunternehmen die Planung, muss es außerdem alle notwendigen Unterlagen erstellen und an den Auftraggeber übermitteln, damit dieser die Einhaltung aller Vorschriften für den Bau nachweisen kann.

Die Vergütung

Auch in diesem Punkt haben Bauherren die Wahl zwischen zwei unterschiedlichen Möglichkeiten.

• Einheitspreis: Das bedeutet keineswegs, dass es einheitliche Preise für die angebotenen Leistungen gibt, vielmehr werden Preise pro Einheit (d.h. nach Gewicht oder Stückzahl) festgelegt. Grundlage hierfür ist ein detailliertes Leistungsverzeichnis, das eine Reihe an Mindestanforderungen erfüllen muss.
  
  Der vereinbarte Einheitspreis sollte übrigens auch über die vertraglich geregelte Bauzeit hinaus Gültigkeit behalten – bei längerer Bauzeit können ansonsten höhere Preise zu Mehrkosten führen.

• Pauschalpreis: Wurde dem Vertrag kein umfassendes Leistungsverzeichnis zu Grunde gelegt, kann für das Bauvorhaben ein Pauschalpreis angesetzt werden. Vorteil für die Verbraucher: Die Bauunternehmer tragen so die Verantwortung, Leistungen im Rahmen des ausgehandelten Preises zu erbringen. Denn der kann nur erhöht werden, wenn die im Vertrag stehenden Mengen erheblich von den tatsächlich benötigten abweichen.

Die Zahlungsmodalitäten

In der Regel leisten die Bauherren im Verlauf des Baus Abschlagszahlungen, zu denen nach der Abnahme des fertigen Hauses eine Schlusszahlung kommt. Nach dem neuen Vertragsrecht orientiert sich die Höhe dieser Abschlagszahlungen am Vertragswert der erbrachten Leistungen und der dafür vereinbarten Vergütung.

Im Verbraucherbauvertrag ist dabei sogar nur eine maximale Höhe der Abschlagszahlungen von 90 Prozent des Werts der erbrachten Bauleistung vorgesehen. Mehr darf ein Bauunternehmer nicht verlangen. Zusätzlich muss dieser dem Verbraucher eine Sicherheit für die rechtzeitige und ordnungsgemäße Leistung garantieren. Die übliche Höhe hierfür sind fünf Prozent der vertraglich festgelegten Gesamtvergütung, weniger ist gesetzlich nicht möglich.

Die Fristen

Verzögerungen sind bei Bauvorhaben keine Seltenheit, ärgerlich sind sie trotzdem immer. Für wichtige Termine – Baubeginn, Fertigstellung, eventuell Zwischentermine – sollte der Bauvertrag daher genau Fristen enthalten, einschließlich möglicher Vertragsstrafen, falls die Fristen nicht eingehalten werden. Im Verbraucherbauvertrag sind verbindliche Angaben dazu, wann der Bau fertig ist bzw. wie lange der Bau dauern wird, nach der Gesetzesänderung sogar verpflichtend.

Die Abnahme

Abnahmen – ob zur Fertigstellung des Baus oder während der Bauzeit – dienen immer dazu, den vertragsgetreuen Fortschritt der Bauabwicklung zu kontrollieren. Bauherren sollten bei diesen Gelegenheiten festgestellte Mängel in ein schriftliches Protokoll aufnehmen – im Zweifelsfall mit der Unterstützung durch einen Experten.

Zu diesem Zweck ist es sicherer, eine förmliche Abnahme im Bauvertrag festzuhalten. Dass der Verbraucher seinen Bau überhaupt abnimmt, muss wiederum nicht eigens vertraglich fixiert werden: Hierzu ist der Bauherr immer verpflichtet, da die Abnahme auch für die Bauunternehmer von großer Bedeutung ist. Erst danach werden ausstehende Schlusszahlungen fällig.