Energetische Sanierungspflichten im Bestand – Überblick und Gratis-Analyse erhalten.

Das Gebäudeenergie-Gesetz enthält zahlreiche Anforderungen für energetische Nachrüstungen.

Unsere Immobilienbesitzer sind alarmiert: Das politische Ziel, den deutschen Gebäudebestand in einigen Jahrzehnten CO₂-neutral zu bekommen, kann einen hohen Sanierungsdruck für Eigentümer, Käufer oder Erben auslösen.

Zusammen mit weiteren preisrelevanten Einflüssen wie der Mietpreisbremse oder den hohen Kreditzinsen verändern sich die Kalkulation für Immobilieneigentümer fundamental. Ihre bisherigen Zeitpläne zur Entschuldung, zum Mietwachstum der Portfoliostrategie und dem Vermögensaufbau müssen angepasst werden.

Das GEG beschäftigt sich vor allem mit der Heizungs- und Warmwassertechnik, der Einbindung regenerativer Energien und dem Wärmedämmstandard.

Generelle energetische Mindestanforderungen

Schon seit dem Jahr 2016, noch zu Zeiten des Vorläufer-Gesetzes “Energieeinsparverordnung (EnEV)”, mussten Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen diese weiterhin gültigen Wärmedämmvorschriften erfüllen: 

Dämmung Rohre:
In unbeheizten Räumen, bspw. Außenbereichen, Kellerbereichen, Treppenhäusern und Steigleitungen sind alle Versorgungsleitungen und Armaturen zu dämmen. Betroffen sind Heiz- und Warmwasserleitungen sowie Kälteverteilungs- und Kaltwasserleitungen. Zeitgemäß sind Ummantelungen mit Schaumkunststoffen, Faserdämmstoffen oder ähnlichen Materialien. 

Dämmung oberste Geschossdecke: 
Die Grenze zum Kaltdach, also unbeheizten Dachbereichen, muss so aufgerüstet werden, dass ein U-Wert von 0,24 W/m²K erreicht wird. Der Wärmeverlust soll durch Einbringung von zertifizierten Dämmstoffen wie bspw. Mineralwolle, Holzfaserplatten oder Styropor-Dämmplatten begrenzt werden. Die Einbringung erfolgt durch Aufbau, Unterbau oder Einbau in die Deckenkonstruktion. 

Dämmung der Kellerdecke: 
Ungedämmte Deckenkonstruktionen, welche an beheizte EG-Nutzflächen grenzen, müssen eine Dämmung mit einem U-Wert von 0,30 W/m²K erhalten.  Der Wert ist verpflichtend, unabhängig davon, ob bereits früher Kellerdämmungs- oder Kellersanierungsmaßnahmen erfolgten. Solche Dämmungen erfolgen normalerweise durch Anbringung einer Dämmlage direkt an der Kellerdecke.

Zeitlich bedingte Pflichten

Bei diesen zwei Pflichten gibt es gesetzlich vorgeschriebene Zeitpläne oder Fristen: 

Regeltechnik Heizanlage
*bis zum 30.09.2021* 
Bestehende Zentralheizungen müssen neue Regler für die Steuerung der Wärmezufuhr und der elektrischen Antriebe in Abhängigkeit von Außentemperatur und Zeit haben. Die Heiztemperatur muss Raumweise regelbar sein.

Alte Heizanlagen
*30 Jahre-Maximallaufzeit* 
Die Regelung gilt für alle “alten” Anlagen mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff (i. d. R. Gas- oder Öl) mit einer Leistung zwischen 4 KW und 400 KW, und somit für alle regulären Wohngebäude. Im Sinne des Gesetzes als “alt” gelten Anlagen mit einem Baujahr ab 1991 und ohne Brennwert- oder Niedertemperatur-Technik. Diese müssen 30 Jahre nach Einbau oder Aufstellung ausgetauscht werden. Uralt-Anlagen mit einem Baujahr vor 1991 dürfen heute gar nicht mehr betrieben werden. 

Die neue Anlage muss – ganz oder teilweise – energetisch nachhaltige Wärme erzeugen.  
Achtung: Der Staat zahlt üppige Austauschprämien für Wärmeerzeuger auf der Basis regenerativer Energie. Warten Sie nicht, bis der Heizungstausch zur gesetzlichen Pflicht wird – denn dann entfällt der Fördermittelanspruch! 

Ereignisabhängige Pflichten

Diese zwei Auflagen gelten nur in Abhängigkeit von auslösenden Ereignissen:  

Fassade, Fenster, Türen und andere “Außenbauteilgruppen” 
* bei Eingriffen an der Gebäudehülle*
Außenbauteile eines bestehenden Gebäudes dürfen energetisch niemals verschlechtert werden.
Es gibt eine 10 %-Schwelle, bezogen auf die Fläche einer Außenbauteilgruppe des Hauses – bspw. Außenwand, Fenster, Türen, Dach, Decken – sofern das Bauteil durch einen Eingriff energetisch(!) verändert wird. Nach dieser Lesart würden energetisch nicht wirksame Fassadenanstriche also keine weiteren Pflichten auslösen. Eine Fassaden-Dämmpflicht entstünde erst, wenn im Zuge einer Instandsetzung des Putzes mit Dämmputz mehr als 10 % “erneuert” werden.  
Gleiches gilt bei Fenstern: baut man in einem Haus mit 10 alten Fenstern 2 „moderne“ Fenster mit energetisch höherem Standard ein, werden die restlichen 8 Fenster auch zum Austausch fällig.  

Energieausweis erstellen
* bei Verkauf oder Neuvermietung* 
Für Verkäufe oder Vermietungen ist die Vorlage eines Energieausweises oder eines Wärmeschutznachweises gesetzlich vorgeschrieben. Die gilt schon für Annoncierungen gegenüber Käufern und Mietern. Neue Vertragspartner können die Vorlage verlangen, alte nicht.

Die 7 wichtigsten Ausnahmeregelungen

Im GEG gibt es viele Ausnahmeregelungen, die oft nur in absoluten Spezialfällen Anwendung finden. Die am häufigsten zutreffenden Fälle haben wir hier ohne Anspruch auf Vollständigkeit aufgelistet: 

1. Austausch Heizanlage: Alteigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ihre Immobilien schon seit 2002 bewohnen, sind von den Pflichten zur HZ-Anlage ausgenommen.
2. Bei Eigentumswechseln von Ein- und Zweifamilienhäusern gilt, dass Käufer oder Erben ab Eigentumsumschreibung im Grundbuch 24 Monate Zeit haben, die Investitionen oder verpflichtenden Maßnahmen zu erbringen.
3. Denkmalimmobilien benötigen keinen Energieausweis.
4. Denkmalimmobilien genießen Ausnahmeregelungen bei den Außenbauteilgruppen, abzustimmen mit der Denkmalbehörde. Beispielsweise besteht keine Fassaden-Dämmpflicht.
5. Andere öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wie Standsicherheit, Brandschutz, Schallschutz, Arbeitsschutz oder Gesundheitsschutz sind neben dem GEG mitgeltend und dürfen durch energetische Maßnahmen nicht geschwächt werden.
6. Dämmung Dachboden: Die Nachrüstpflicht entfällt, wenn der Boden bereits die Anforderungen des Mindestwärmeschutzes aus dem Jahres 2013, konkret der DIN 4108-2: 2013-02 erfüllt.
7. Unwirtschaftlichkeit gem. „§ 5 Grundsatz der Wirtschaftlichkeit“ im GEG: Die Nachrüst- und Sanierungspflichten müssen nach dem Stand der Technik erfüllbar sowie wirtschaftlich vertretbar sein. Die Investition muss sich innerhalb der erwarteten Restnutzungsdauer der Immobilie rechnen, bspw. durch entsprechende Einsparungen von Energie.

Welche Sanktionen / Bußgelder drohen bei Missachtung der Pflichten?

Für Eigentümer, die Nachrüstpflichten oder Sanierungsauflagen missachten, kann es teuer werden. Das Gesetz sieht bis zu 50.000 Euro Bußgeld vor. Seitens des Gesetzgebers sollen vor allem nicht gedämmte oberste Geschossdecken, Kellerdecken oder Rohrleitungen geahndet werden. Auch die Austauschpflichten für Heizungen sind im Fokus.  

Die Bundesländer sind für die Durchführung und Überwachung des GEG zuständig. Wir haben bisher kaum von Bußgeldbescheiden gehört. Bußgeldpflichtig ist im Wortlaut des Gesetzes, wer “vorsätzlich oder leichtsinnig” die gesetzlichen Regelungen nicht umsetzt. 

Umlage auf den Mieter: Mit Sanierungen die Rendite steigern

Gemäß BGB § 559 ist die Umlage der Sanierungskosten mit 8 % auf die Jahresmiete möglich, wenn diese wohnwerterhöhend oder energiesparend sind. Es gibt Kappungsgrenzen von 3 Euro / m² innerhalb von acht Jahren, bei Wohnungen mit weniger als 7 EUR/qm liegt die Kappung bei 2 EUR Erhöhungsbetrag. 

In einem Szenario, wo man wenigstens 65 % der Kosten umlegen kann, ist die energetische Sanierung oft ein rentables Investment. Diese Rechnung ist ein schematisches Beispiel für eine Investition mit Steigerung der Immobilien-Rentabilität: 

5 exklusive Leistungen für Citymakler-Kunden: GEG-Analyse Ihrer Immobilie inkl. Fördergelder-Checkup

Die vielen Vorschriften führen zu Kostenrisiken für Immobilieneigentümer, welche für Verunsicherung sorgen können. Weil das GEG den gesamten Gebäudebestand betrifft, sind alle Immobilien und Investmentstrategien betroffen. Es spielt also keine Rolle, ob man die Immobilie langfristig behalten möchte, oder diese verkaufen oder vererben wird. Dabei sind die Fördermöglichkeiten vielfältig. Es werden üppige Subventionen, also nicht rückzahlbare Finanzzuschüsse oder zinsvergünstige Kredite angeboten. 

Mit unserem Partner, dem Energieberater Herrn Koban, erstellen wir für Ihre Immobilie ein Kurzgutachten über: 

1. Bestehenden baulich-energetischen Status (IST-Analyse)
2. Sofortigen Handlungsbedarf 
3. Künftige Kostenrisiken 
4. Bestehende Fördermöglichkeiten 
5. Energieausweis auf Wunsch (Zuzahlung nur 180,- EUR bei einen MFH mit max. 10 WE)