Immobilienmodernisierung finanzieren: Wie Hausbesitzer von Förderprogrammen profitieren können

In Dresden gibt es insgesamt 32.874 Eigenheime, die sich nach Baujahresgruppen wie folgt aufteilen:

• bis 1918: 6.927
• 1919 bis 1945: 10.173
• 1946 bis 1969: 1.493
• 1970 bis 1990: 2.058
• nach 1990: 12.223

Damit ist ein Anteil von 62,8 Prozent (Stand: 2019) mindestens 29 Jahre alt. Regelmäßige Modernisierungsmaßnahmen erhalten beziehungsweise erhöhen den Wert einer Immobilie. Gleich, ob man diese selbst oder als Immobilienfond nutzt, die zeitgemäße Ausstattung eines Objektes, beispielsweise im Energiesparbereich, ist von größter Wichtigkeit. Das anhaltende Bevölkerungswachstum trägt zu einer kontinuierlichen Nachfrage nach Wohnimmobilien bei. Die Anzahl der Haushalte in Dresden ist steigend. Beispielsweise gegenüber Leipzig weist die Landeshauptstadt von Sachsen eine deutlich niedrigere Leerstandsquote auf. Insbesondere besteht eine rege Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen in guten bis sehr guten Lagen. Einfache, kleinere Wohnungen hingegen sind weniger gefragt.

Verschiedene Förderungsprogramme

Teilweise sind hohe Investitionen erforderlich, um Immobilienmodernisierungsmaßnahmen wie den Einbau einer neuen Heizanlage oder Dämmmaßnahmen an der Fassade oder dem Dach zu realisieren. Es gibt jedoch zahlreiche Förderungsprogramme, durch die Immobilienmodernisierungsmaßnahmen teilweise finanziert werden können. Dazu gehören:

• KfW-Förderungen – Von der KfW-Bankengruppe werden zinsgünstige Kredite für den Erwerb, Bau und Umbau eines Eigenheimes zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus kommen Energiespar-Investitionen zur Förderung. Das Wohnungseigentumsprogramm bietet Unterstützung bei neuen und gebrauchten Häusern. Grundvoraussetzung ist jedoch, dass man selbst in das Haus einzieht. Bei älteren Häusern umfassen die förderungsfähigen Kosten den Kaufpreis, die Nebenkosten sowie die Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Umbaukosten. Es besteht die Möglichkeit einer Laufzeit von bis zu 35 Jahren, bis zu fünf Jahren ist der Kredit tilgungsfrei. Die Zinsen sind günstig, sie können entweder für fünf oder zehn Jahre festgeschrieben werden.

Gleichfalls profitieren Hausbesitzer von den Förderungen der KfW-Bankengruppe, die Investitionen in die Energieeffizienz ihres Eigentums vornehmen. So gibt es die Programme „Energieeffizientes Bauen“, „Erneuerbare Energien“ und „Energieeffizientes Sanieren“. Mit Zinsvergünstigungen ist auch hier zu rechnen. Außerdem richten sich die Fördergelder nach dem Gebäudestandard des „Effizienzhauses 100“. Je mehr die Immobilie diesen übersteigt, desto höher sind die Fördergelder. Es ist möglich, verschiedene Förderprogramme der KfW miteinander zu kombinieren. Die Kredite sind ausschließlich über die eigene Hausbank erhältlich. Geht es jedoch um Investitionszuschüsse und Sonderförderungen ist die KfW-Bankengruppe direkt zuständig.

• Marktanreizprogramm (MAP) – Von diesem Programm können private Hauseigentümer ebenso profitieren wie beispielsweise Freiberufler und Unternehmen.  Wer seine alte Heizungs- oder Wärmeanlage gegen eine effiziente Wärmepumpe, Solarthermie- oder Biomasseanlage austauscht, erhält vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie einen Zuschuss. Ebenso wird die Errichtung von Wärmespeichern und –netzen gefördert. Bei mindestens 2.000 Euro liegt die Förderung für die Erstinstallation einer Solarthermieanlage zur kombinierten Warmwasserbereitung und Raumheizung. Einen Förderungszuschuss von mindestens 3.500 Euro erhält man für einen Pelletkessel mit Wärmespeicher. Ab 4.000 Euro gibt es, geht es um eine Erdwärmepumpe zur Raumheizung oder zur kombinierten Warmwasseraufbereitung plus Raumheizung.

• BAFA-Förderung – Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Maßnahmen zur Heizungsoptimierung, zum Einsatz erneuerbarer Energien und Anlagen mit Kraft-Wärme-Kopplung und die Energieberatung. Die Zuschüsse sind ausnahmslos an Bedingungen geknüpft, die Anträge zur Förderung müssen vor Beginn der Umsetzung gestellt werden. Es besteht die Möglichkeit zur Kombination mit KfW-Förderungen. Die Fördersummen sind sehr unterschiedlich, bei einem hydraulischen Abgleich beispielsweise können 30 Prozent der Kosten übernommen werden.

• IBB-Förderungen – Die Investitionsbank Berlin hält ebenfalls verschiedene Angebote bereit. Für die energetische Gebäudesanierung gibt es das Darlehensprogramm „IBB Energetische Gebäudesanierung“. Hierbei handelt es sich um einen zinsgünstigen Kredit der KfW Bankengruppe, die IBB sorgt für eine weitere nominale Zinssubvention. Wer Modernisierungsmaßnahmen in Form eines barrierefreien oder altersgerechten Umbaus vornehmen möchte, kann das Darlehensprogramm „IBB Altersgerecht Wohnen“ ins Auge fassen. Das Programm „IBB Wohnraum modernisieren“ kommt infrage, wenn Unterstützung bei Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung benötigt werden. Weiterhin gibt es das „IBB Förderergänzungsdarlehen, das die Finanzierungslücke bei der Inanspruchnahme von aktuellen Förderprodukten schließt.

Hilfreich: die Einschaltung eines Energieberaters

Maßnahmen zur energetischen Gebäudemodernisierung werden sowohl von der KfW als auch der BAFA aus diversen Fördertöpfen unterstützt. Es ist nicht ganz einfach, hier den Überblick zu bewahren. Daher kann es sinnvoll sein, einen Energieberater mit einzubeziehen, dem die staatlichen Förderprogramme ausnahmslos bekannt sind. Dieser stellt gegebenenfalls auch gleich die erforderlichen Anträge und Erklärungen. Zum Beispiel vom BAFA wird die Energieberatung ebenfalls unterstützt. So werden 50 bis 80 Prozent der Beratungskosten, maximal jedoch 800 Euro, übernommen, handelt es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Die Höchstsumme bei Immobilien mit mindestens drei Wohneinheiten liegt bei 1.100 Euro. Es gibt zwei Beratungsvarianten: Entweder lässt man sich ein Konzept für die Sanierung zum KfW-Effizienhaus oder einen Sanierungsfahrplan für die schrittweise energetische Sanierung erstellen. Letzterer beinhaltet aufeinander abgestimmte Einzelmaßnahmen.

Sinnvoll vergleichen mit einem Kreditrechner

Um den jeweils für die eigenen Voraussetzungen und Wünsche kostengünstigsten Kredit zu finden, nutzt man am besten online einen Kreditrechner. In der Regel lassen sich beliebig viele Rechnungen vornehmen, sodass man gute Vergleichsmöglichkeiten erhält. Anhand von Kreditsumme, Laufzeit, effektivem Jahreszins, die rasch eingegeben sind, werden die Höhe der monatlichen Rate, der Zinsaufwand und die gesamten Kreditkosten umgehend berechnet. Da sich Zinsen und Laufzeiten deutlich unterscheiden, ergeben sich teils sehr unterschiedliche Ergebnisse. Eine längere Laufzeit mit niedrigeren monatlichen Rückzahlungen wirkt sich vor allem auf den gesamten Zinsaufwand aus.

Beispiele:

Nettokreditbetrag: 15.000 Euro, 4%-ige Verzinsung, monatliche Rate: 442,86 Euro = 942,95 Euro Gesamtzinsaufwand

Nettokreditbetrag: 15.000 Euro, 4%-ige Verzinsung, monatliche Rate: 205,03 Euro = 2.222,70 Euro Gesamtzinsaufwand