Die Bodenrichtwerte in Dresden steigen und steigen

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Bildquelle: Toni Wendler/Pixabay

Im April hat der Gutachterausschuss Dresdens die neue Bodenrichtwertkarte und dazu den Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte sind ein Spiegel für den Markt in den letzten zwei Jahren. Im Vergleich zum Bericht vor zwei Jahren sind die Werte um etwa 30 Prozent gestiegen. Ähnliche Zahlen sind in allen deutschen Großstädten zu beobachten.

Wie kommt es zu steigenden Bodenrichtwerten und -preisen?

Für Anleger sind Geldanlagen bei den derzeit sehr niedrigen Leitzinsen schwierig zu finden. Immobilien, Wohnungen und Grundstücke haben dadurch als Anlagevermögen sehr viel an Bedeutung gewonnen. Professionelle Anleger, die über ein umfangreiches Finanzvermögen verfügen und dies sicher anlegen müssen, wie Versicherungen, Fonds oder Krankenkassen, suchen genau solche sicheren Anlageformen. Die Folge davon: Bauwirtschaft und Projektentwickler reagieren auf die höhere Nachfrage, suchen geeignete Projekte und Immobilien. Immer mehr national und auch international tätige Immobilienunternehmen sehen in Metropolen, wie beispielsweise London oder Paris, nicht mehr genügend Wachstumspotenzial und strömen in Großstädte, wie eben auch nach Dresden. Genau das findet derzeit bei uns vor der Haustür, wie auch in Leipzig und andere deutschen Großstädten statt, mit der Folge, dass die Bodenrichtwerte in Dresden und den anderen Städten überdurchschnittlich stark steigen.

Ein Vergleich zeigt, wo Dresden steht

Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten sind die Bodenpreise in Dresden noch günstig. Sie liegen weit unter dem Niveau westdeutscher Großstädte. Das macht Immobilien und Grundstücke in Dresden zu lukrativen Geldanlagen mit Wertsteigerungspotenzial. Derzeit erfolgt ein Preis- und Konkurrenzkampf um Grundstücke. Überregional agierende Unternehmen sind bereit, wesentlich höhere Preise zu bezahlen. Sie sind vor allem an hochwertigen Projekten im Bereich Neubau von Wohnungen interessiert. Bauprojekte haben einen neuen Eigentümer, noch bevor sie abgeschlossen sind. Oft finden sogar mehrere Verkäufe während der Fertigstellung statt. Jeder entwickelt das Projekt dabei planerisch etwas weiter, um es dann mit Gewinn weiterzuverkaufen. Das führt zu einer Wertsteigerung der Grundstücke. Allerdings bleibt bei diesem Zwischenerwerbermodell die Baukultur auf der Strecke. Jeder plant nur bis zum Verkauf und nicht bis zum Ende des Projekts.

Die Bodenwertsteigerung beeinflussen – geht das?

Politik und Verwaltung können diese Entwicklung beeinflussen. Dafür muss die Stadt ausreichend viele Grundstücke besitzen und ihre kommunale Bodenpolitik entsprechend ausrichten. In Dresden gehen derzeit kommunale Baugrundstücke an die kommunale Wohnungsbaugesellschaft WiD – „Wohnen in Dresden“. Ein entsprechendes strategisches Konzept zum Erwerb und zur Entwicklung weiterer Flächen liegt vor, damit daraus bezahlbarer Wohnraum werden kann. Angedacht sind auch Ausschreibungen an private Bauherren für die Errichtung privat genutzter Wohnimmobilien.

Was bewirken die Bodenpreissteigerungen?

Die kontinuierlichen Bodenpreissteigerungen haben zur Folge, dass die Mieten steigen, sowohl für wohnbauliche wie auch für gewerbliche Projekte. Je höher die Preise für Bauland steigen, desto höher steigen auch die Mieterwartungen der Investoren.

Das kooperative Baulandmodell sieht vor, dass In Dresden bis zu 30 Prozent mietpreisgebundener Wohnungsbau vereinbart ist. Die Umsetzung des kooperativen Baulandmodells ist mithilfe von Fördermitteln vom Freistaat Sachsen möglich. So entsteht bezahlbarer Wohnraum für Bürger mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Seit März 2021 gelten hier neue Einkommensgrenzen, was die Zahl der Anspruchsberechtigten deutlich erhöht hat. Ein Drittel der Mieterhaushalte in Dresden gehört jetzt dazu. Für sie war es in den letzten Jahren sehr viel schwieriger geworden, eine bezahlbare Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt zu finden.

Die aktuelle Entwicklung der Mietpreise in Dresden

Die Durchschnittsmiete in Dresden hat sich rein rechnerisch um 19 Cent pro Quadratmeter von 2018 bis 2020 erhöht. Pro Quadratmeter ist eine Miete von 6,67 Euro zu zahlen. Dabei zeichnen sich zwei Trends deutlich ab: 1. Eine günstige Wohnung zu finden, wird immer schwieriger. 2. Nur noch ein knappes Drittel aller Wohnungen gibt es für weniger als sechs Euro pro Quadratmeter. Der Anteil der Wohnungen mit einer Miethöhe von mehr als acht Euro liegt bei knapp 15 Prozent.

Je nach Baujahr, Lage, Ausstattung und Größe variieren die Mieten sehr. Ein Appartement Baujahr 2010 kostet im Durchschnitt fast zehn Euro pro Quadratmeter. Hingegen liegen die Mieten für Wohngebäude, deren Errichtung zwischen 1970 und 1990 liegt, bei durchschnittlich unter sechs Euro.

Dort, wo einmal die Oberpostdirektion stand, ist die „Residenz am Postplatz“ entstanden mit 246 Mietwohnungen. Zum Erstbezug lag der Preis für ein schickes Zwei-Zimmer-Appartement mit knapp 49 Quadratmeter bei 560 Euro Kaltmiete.

Vermieter, die eine Mieterhöhung durchsetzen wollen, müssen Bezug zum aktuellen Mietpreisspiegel nehmen. Liegt die Mieterhöhung über der ausgewiesenen, ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Mieter sie ablehnen. Der Mietspiegel hilft Mietern, insbesondere mit niedrigem oder mittlerem Einkommen, die Mietsteigerungen zu dämpfen, sodass sie bezahlbaren Wohnraum finden können. Es ist derzeit noch kein Ende der Mietpreissteigerungen in Sicht, da der Wohnungsmarkt sehr angespannt ist.

Auch beim Kauf von Immobilien sind starke Preissteigerungen zu verzeichnen. Die Preise für Eigentumswohnungen sind um knapp zwölf Prozent gestiegen, für Einfamilienhäuser sogar um knapp 23 Prozent.

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