Angespannte Wohnsituation in Dresden

Dresdner mit geringem Einkommen haben es auf dem städtischen Wohnungsmarkt schwer. Foto: Fotolia.com © manfredxy #221566616
Dresdner mit geringem Einkommen haben es auf dem städtischen Wohnungsmarkt schwer. Foto: Fotolia.com © manfredxy #221566616

Der Mangel an bedarfsgerechtem und bezahlbarem Wohnraum ist in ganz Deutschland spürbar. Besonders betroffen sind Städte wie Leipzig und Dresden. Wie problematisch ist die Lage genau? Und was tut die Stadt Dresden gegen den Wohnungsmangel und hohe Mietkosten?

Die Entwicklung des Wohnungsmarktes in Dresden seit 1990

Der Wohnungsmarkt in Dresden hat sich seit 1990 in verschiedene Richtungen entwickelt. Nach der Wende waren viele Altbauten in einem katastrophalen Zustand, günstiger Mietraum war rar. Dann aber verließen viele, vor allem junge, Menschen die Stadt, auf der Suche nach Arbeit. Gleichzeitig wurden zahlreiche Wohnungen saniert, oftmals von öffentlichen Fördermitteln finanziert.

Somit wendete sich das Blatt: Die Vermieter konkurrierten regelrecht um die Mieter und warben mit mietfreien Monaten oder geschenkten Einbauküchen. Mitte bis Ende der 90er Jahre gab es einen erneuten Umschwung. Die öffentlich geförderten Wohnungen waren nun die teuersten Wohnungen der Stadt. Das hatte zur Folge, dass die Mieter aufgefordert wurden, weniger Miete zu bezahlen. Dennoch standen immer mehr Wohnungen leer, viele waren im städtischen Besitz. Gleichzeitig hatte Dresden hohe Schulden.

Daher entschloss man sich dazu, 48.000 Wohnungen aus dem städtischen Besitz zu verkaufen, darunter auch Sozialwohnungen. 10.000 davon durfte die Stadt weiterhin ein sozial Schwache vergeben, die Rechte dafür laufen 2036 aus.

Die Folgen des Wandels

Ein erneuter Wandel des Wohnungsmarktes sorgte dann für das Problem, mit dem Dresden auch heute noch und immer stärker zu kämpfen hat: Die Stadt erlebte einen starken Zuzug, die Preise auf dem Wohnungsmarkt begannen zu steigen.

Dem Wohnungsmarktbericht 2018 zufolge, standen im Jahr 2017 in Dresden 18.671 Wohnungen leer. Das entspricht einer Leerstandsquote von 6,2 Prozent. Allerdings bedeutet das nicht, dass diese Wohnungen alle beziehbar waren. Tatsächlich ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nahezu ausgeglichen, in begehrten Wohnlagen geht man inzwischen von einem Nachfrageüberhang aus.

Preiswerter Wohnraum ist knapp, die Mietpreise steigen weiterhin und die Mieterauswahl erfolgt stark selektiv. Die Folge: Senioren, Migranten, Geringverdiener und Alleinerziehende können sich den Wohnraum im Stadtzentrum nicht mehr leisten. Dort verbleiben nur Gutverdiener, Firmensitze und Mieter mit alten Mietverträgen.

Zu verzeichnen ist zwar, dass seit 2011 die Wohnungsbautätigkeit wieder erhöht ist und mit steigender Intensität fortgeführt wird. Dennoch bleibt die Bauleistung hinter den Bedarfs-Prognosen. Die Lage ist auch in Bezug auf preiswerten Wohnraum aufgrund der hohen Mietpreise zunehmend angespannt.

Immobilienpreise und Mietspiegel in Dresden

Dass der Anteil an preiswerten Wohnungen in Dresden rückläufig ist, geht auch aus dem aktuellen Mietspiegel hervor. Dieser zeigt ebenfalls, dass die ortsübliche Vergleichsmiete seit 2016 um 6,4 Prozent angestiegen ist. Pro Quadratmeter Wohnfläche fallen im Durchschnitt aktuell 6,48 Euro an. Je nach Region schwanken die Quadratmeterpreise zwischen 6,50 und 10 Euro.

Insgesamt liegen die Mietpreise pro Quadratmeter für kleine (unter 40 Quadratmeter) und große Wohnungen (über 85 Quadratmeter) höher als für mittelgroße Wohnungen. Im deutschlandweiten Vergleich der ortsüblichen Vergleichsmieten ist Dresden im Mittelfeld.

Auch die Immobilienpreise steigen deutschlandweit in den Großstädten immer weiter in die Höhe. Die ortsüblichen Kaufpreise auf dem Immobilienmarkt in Dresden liegen für Wohnungen aktuell zwischen 1.500 und 2.500 Euro pro Quadratmeter. Bei Häusern liegt der Kaufpreis zwischen 2.000 und über 3.500 Euro pro Quadratmeter.

Bonität beeinflusst den Erfolg auf dem Wohnungsmarkt

Wer einen Kredit benötigt, um den Wohnraum oder eine Immobilie zu finanzieren, ist an bestimmte Bedingungen gebunden. Gerade, wenn das Budget ohnehin schon recht knapp bemessen ist, man in der Vergangenheit Schulden gemacht oder anderweitig Zahlungsschwierigkeiten hatte, sinken die Chancen auf einen Kredit. So gehen Schufa-Einträge zu Lasten der Bonität.

Eine schlechte Bonität kann auch bei der Suche nach einer Mietwohnung zum Problem werden. Denn Vermieter verlangen unter anderem einen Bonitätsnachweis, um festzustellen, ob der potenzielle neue Mieter die monatlichen Zahlungen erbringen kann. Bei einer starken Mieterselektion wie in Dresden wird das Interessenten zum Verhängnis.

Sozial Schwache haben es auf dem Wohnungsmarkt schwer

Um im Hinblick auf eine zukünftige Wohnungssuche oder größere Investitionen (weitere) Schufa-Einträge zu vermeiden oder um trotz Schufa einen passenden Kredit zu bekommen, greifen Verbraucher gern auf ausländische Finanzinstitute zurück, die schufafreie Kredite anbieten.

Doch auch hier muss der Kreditnehmer bestimmte Bedingungen erfüllen. So muss er, abhängig von der Höhe des Kredits, ein gewisses Mindesteinkommen und eine Festanstellung vorweisen. Außerdem muss der Kreditnehmer mindestens 18 Jahre alt sein, darf aber auch das angegebene Höchstalter nicht überschritten haben. Die Konditionen der einzelnen Banken fallen dafür ziemlich ähnlich aus, dennoch sollte man die Angebote immer vergleichen.

Was tut die Stadt gegen den Wohnraummangel?

Im vergangenen Jahr hat der Geschäftsbereich Stadtentwicklung, Bau, Verkehr und Liegenschaften für Dresden das „Kooperative Baulandmodell“ erarbeitet und ihn im November 2018 der Öffentlichkeit vorgestellt.

Gemäß diesem Plan sollen Bauträger, die in Dresden bauen wollen, einen Beitrag zum Gemeinwohl leisten. Damit soll der Anteil an öffentlich gefördertem Wohnraum steigen. Das neue Baulandmodell sieht in diesem Zusammenhang auch vor, ausreichend Grünflächen für die Naherholung unbebaut zu lassen, neue Grünflächen anzulegen und Räume für die Kultur- und Kreativwirtschaft zu sichern oder zu schaffen. Diese Maßnahmen dienen dazu, die Lebensqualität der Dresdner zu steigern.

Den Kernpunkt des neuen Baulandmodells bildet jedoch die Schaffung von neuem, bezahlbaren Wohnraum. Nach aktueller Bevölkerungsprognose hat Dresden im Jahr 2030 rund 582.000 Einwohner. Daraus ergibt sich ein zusätzlicher Wohnbedarf von insgesamt 30.050 Wohnungen.

Mit Sozialwohnungen die Lage entspannen

Aus diesem Grund ist geplant, 30 Prozent der geplanten Geschoss- und Wohnungsbaufläche für den Bau von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen zu nutzen. Insgesamt will man 550 neue Sozialwohnungen errichten. Rund 21,5 Millionen Euro sollen in solche Bauprojekte investiert werden. Mit diesen Maßnahmen will die Stadt dafür sorgen, dass sich zukünftig die Lage auf dem Wohnungsmarkt wieder entspannt und sich auch sozial Schwache Wohnraum leisten können. Ob das „Kooperative Baulandmodell“ seinen Zweck tatsächlich erfüllt und wie bald es in die Praxis umgesetzt werden kann, bleibt allerdings noch abzuwarten.

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