Die häufigsten Fehler bei der Nebenkostenabrechnung

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Zahlreiche Dresdner erhalten ungültige Nebenkostenabrechnungen. Überschrittene Fristen zum Beispiel machen die Forderungen anfechtbar. So erkennen Sie als Mieter in ihrer Betriebskostenabrechnung mögliche Fehler.

Worauf Mieter achten sollten

Obwohl die Lebenshaltungskosten in Dresden noch vergleichsweise gering ausfallen, steigen die Mietkosten auch innerhalb der Elbflorenz seit Jahren. Umso unangenehmer, wenn Verbraucher zu viel für ihre Betriebskosten zahlen. Mehr als 50 Prozent aller Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft und müssten eigentlich nicht beglichen werden. Daher rät die Verbraucherzentrale, die jährliche Abrechnung genau zu prüfen. Unter die Lupe nehmen sollte man vor allem

  • die Frist
  • den Umlageschlüssel
  • die Genauigkeit der Angaben
  • die Transparenz der Posten
  • die Vereinbarkeit mit dem Mietvertrag

Ob Mieter Nebenkostenabrechnungen wirklich begleichen müssen, lässt sich manchmal nicht ohne Fachwissen entscheiden. Im Idealfall zieht man zur Prüfung Experten hinzu und spart sich dadurch teils mehrere 100 Euro. Trotzdem profitieren Verbraucher davon, die verbreitetsten Fehler zu kennen.

1. Fehler bei der Frist

Betriebskosten müssen einmal jährlich für einen Zeitraum von zwölf Monaten abgerechnet werden. Vermieter haben sich hierbei an bestimmte Fristen zu halten. Verspätet eingegangene Nachforderungen müssen nicht bezahlt werden. Wichtig ist, dass die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach dem angegebenen Abrechnungszeitraum vorliegt. Geht es um die Nebenkosten zwischen 1. Januar 2019 und 31. Dezember 2020, muss das Dokument den Mieter spätestens am 31. Dezember 2021 erreichen. Ausnahmen bestehen, wenn der Vermieter nachweislich keine Schuld an der Verspätung hat, so beispielsweise bei Zustellungsproblemen durch die Post.

Was ist eigentlich das Abflussprinzip? Jenes greift, wenn der Zeitraum einer beim Vermieter eingegangenen Versorgerrechnung nicht mit dem Abrechnungszeitraum der Betriebskosten übereinstimmt. Immobilieneigentümer können ihnen gestellte Rechnungen in diesem Fall in die Nebenkostenabrechnung für das Gesamtjahr einbeziehen, ohne sie aufschlüsseln zu müssen. Es sei denn, der Mieter wird dadurch grob benachteiligt. Auch für überwiegend verbrauchsanteilige Heizkosten gilt das Abflussprinzip nicht.

2. Fehlende Nachvollziehbarkeit und Transparenz

Wird Verbrauchern das Vorgehen in der Betriebskostenabrechnung nicht offengelegt, können sie Einspruch einlegen. Schon aus dem Mietvertrag muss klar hervorgehen, welche Nebenkosten künftig genau in Rechnung gestellt werden. Begriffe wie sämtliche Betriebskosten beziehen sich auf alle umlagefähigen Posten und bedürfen keiner Zusatzerläuterung. Unter sonstige Betriebskosten können Sonderposten wie Wartungsarbeiten auf den Mieter umgelegt werden. Das allerdings nur, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde. In der Nebenkostenabrechnung muss außerdem klar dargelegt werden, welche Anteile der Mieter für Einzelpositionen zahlen muss. Neben Kostenpositionen und Mieteranteilen muss auch der Umlageschlüssel aus dem Dokument hervorgehen. Zusätzlich sind eventuell geleistete Vorauszahlungen klar zu definieren und nachvollziehbar abzuziehen.

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3. Unstimmigkeiten des Umlageschlüssels

Mietverträge halten fest, wie genau die Nebenkosten einer Immobilie auf Einzelmieter umgelegt werden. Falls der Vertrag keinen Verteilerschlüssel enthält, werden die kalten Betriebskosten nach Wohnflächenanteil an der Gesamtimmobilie abgerechnet. Die warmen Neben- und Heizkosten hingegen werden größtenteils verbrauchsabhängig ermittelt. Der Heizbetrieb kann so zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch berechnet werden. Ist dies nicht der Fall, dürfen Mieter 15 Prozent des geforderten Betrags einbehalten.

Vorsicht bei schlecht isolierten Wohnungen! In solchen Immobilien ist eine verbrauchsabhängige Heizkostenumlage von über 70 Prozent die Regel, wobei der Rest der warmen Nebenkosten nach Wohnfläche berechnet wird.

Alle weiteren Betriebskosten können als Verteilerschlüssel nach Verbrauch, Personenzahl, Wohneinheit oder Wohnflächenanteil abgerechnet werden. Entspricht der in der Abrechnung angewandte Schlüssel nicht den Angaben im Mietvertrag, können Verbraucher widersprechen. Dasselbe gilt bei wenig nachvollziehbaren Erklärungen zum Verteilungsprinzip.

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